Miniguide: Værd at vide om skat ved boligkøb i Tyrkiet

Indkomst optjent af en i Danmark ubegrænset skattepligtig person er skattepligtig i Danmark, hvad enten indkomsten stammer her fra landet eller ikke. Måtte din situation være således, at du også betaler skat i Tyrkiet skal din skat lempes efter en såkaldt dobbeltbeskatningsoverenskomst. Denne lempelse medfører, at du ikke kommer til at betale for meget i skat.

Download folderen ved at trykke på billedet

Ejendomsværdiskat:

Som vi kender det fra Danmark skal der også betales ejendomsværdiskat til den danske stat af værdien af din bolig i Tyrkiet. Ejendomsværdiskatten beregnes med 1 % af den offentlige vurdering. De danske skattemyndigheder bruger handelsprisen som vurderingsgrundlag.
I Tyrkiet betales ikke ejendomsværdiskat hvorfor der ikke kan lempes herfor i medfør af dobbeltbeskatningsoverenskomsten i forhold til den danske skattebetaling.

Avancebeskatning:

I Danmark betales normalt ikke avanceskat for salget af en sommerbolig, såfremt denne har været anvendt i privat regi af ejerne. Dette udelukker ikke udlejning af boligen.
I Tyrkiet er avancen derimod skattepligtig, med en almindelig indkomstskat på op til 40 %. Har boligen været ejet i mere end 4 år, er avancen skattefri. Avancen beregnes som forskellen mellem salgssummen og anskaffelsessummen tillagt udgifter til forbedring og reguleret for inflation.

Lejeindtægter

Vælger du at leje din feriebolig ud er du skattepligtig af lejeindtægten overfor såvel den danske som den tyrkiske stat.

Danmark:
Lejeindtægt beskattes på nøjagtig samme måde som lejeindtægt fra anden bolig her i landet.
Du kan som udlejer vælge 2 metoder til beskatning:
Fast fradrag: Med det faste fradrag har du som udgangspunkt et bundfradrag på 7.000 kr. i bruttolejeindtægten. Derpå har du et fradrag på 40 pct. af den resterende lejeindtægt. Dette faste fradrag skal dække samtlige udgifter ved udlejningen. På den måde slipper du for at skulle holde regnskab med udgifterne.
Hvis din bruttolejeindtægt er lavere end de 7.000 kr. (bundfradraget), skal du altså ikke beskattes, og du skal ikke skrive nogen indtægt på selvangivelsen.

Eksempel:
Bruttolejeindtægt, inkl. el mv.: 18.000 dkk
Bundfradrag: -7.000 dkk
I alt: 11.000 dkk
Fradrag, 40 % af 11.000: -4.400 dkk Til beskatning: 6.600 dkk

Ved bruttolejeindtægt forstås modtaget lejebetaling inklusive særskilt betaling for f.eks. el, gas, varme, telefon og lignende. Hvis du udlejer gennem et udlejningsbureau, skal bureauets andel ikke medregnes som en del af lejeindtægten hos dig.

Regnskabsmæssigt fradrag:
Vælger du denne metode, skal du lave en regnskabsmæssig opgørelse af indtægter og udgifter. Det vil sige, at du får fradrag for de faktiske udgifter men til gengæld ikke noget bundfradrag.
Ved valg af denne metode får du fradrag for den del af udgifterne, som svarer til den periode, hvor udlejningen har fundet sted. Til driftsudgifter regnes vedligeholdelses- og afskrivningsbeløb vedrørende inventar samt den forholdsmæssige ejendomsskat. Derudover kan du fradrage udgifter, som er direkte forbundet med udlejningen, f.eks. annonceudgifter.

Eksempel på opgørelse:
Bruttolejeindtægt, inkl. el mv.: 18.000 dkk
Udgifter til el: -3.000 dkk
Andel af indboforsikring: - 500 dkk
Afskrivning af inventar: -1.000 dkk
Vedligeholdelse af inventar: -2.500 dkk
Andel af ejendomsskat: -1.500 dkk
Til beskatning: 9.500 dkk

Derudover nedsættes ejendomsværdiskatten forholdsmæssigt.

Tyrkiet:
Overskud ved udlejning beskattes, hvis lejeindtægterne overskrider en bundgrænse.
Også i Tyrkiet kan du vælge mellem to metoder til beregning af skat: En regnskabsmæssig og en skematisk metode.

Regnskabsmæssig:
Ved denne metode beregnes fradrag for faktiske udgifter ved udlejning samt renteudgifter vedrørende ejendommen.

Skematisk metode:
Her fratrækkes 25 % af den faktiske lejeindtægt.
Eksempel:
Lejeindtægt: 18.000 dkk
Fradrag: 4.500 dkk
Total: 13.500 dkk

Skat til Tyrkiet 20 %: 2.700 dkk
Marginal skat for lejeindtægter i Tyrkiet er 40 %.

Er du i tvivl om specifikke skattetekniske problemstillinger så kontakt din revisor, eller ønsker du at være helt sikker på hvorledes din lokale skatteforvaltning tolker regler vil det være en god idé at udbede en såkaldt ”bindende ligningssvar”. Ved at udbede et sådant ligningssvar, tvinges skatteforvaltningen til at tage konkret stilling til din situation før det er for sent. Ligningssvaret koster kr. 300.

Download informationsmateriale fra Deloitte her: